Постановление от 29.12.2005 г № 44
Об утверждении Положения о порядке проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
Собрание депутатов района постановляет:
1.В целях эффективной эксплуатации жилых зданий (многоквартирных домов) утвердить Положение о порядке проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в следующей редакции:
"ПОЛОЖЕНИЕ
О ПОРЯДКЕ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
1.Общие положения
1.1.Настоящее Положение разработано в соответствии с требованиями Гражданского и Жилищного кодексов РФ и определяет порядок проведения капитального ремонта, формирования стоимости капитального ремонта общего имущества жилых домов, находящихся в жилищном фонде Невельского района, и использование средств.
1.2.Управляющая организация - организация, которая от имени собственников жилья осуществляет управление жилым домом, организует проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома.
Управляющая организация для каждого многоквартирного дома определяется решением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, а в случае отсутствия такого решения - распоряжением главы района по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации.
1.3.Общее имущество многоквартирного жилого дома:
- непосредственно места общего пользования, к которым относятся межэтажные лестничные клетки, лестницы, крыши, чердачные помещения, технические подвалы, коридоры, несущие конструкции и наружные части фасадов здания, балконов, козырьков лоджий, эркеров;
- инженерное оборудование здания, предназначенное для обслуживания более одной квартиры, включающее водоотводящие устройства, системы водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции, а также оборудование общего пользования: сантехнические светильники, инженерные соединения, выключатели. К этому же виду оборудования относится внутриквартирное оборудование, работа или состояние которого оказывает влияние на работу или состояние всего инженерного оборудования дома, например, стояки водоснабжения, отопления, канализации и т.д.
1.4.Услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (услуги, работы) - комплекс организационно-технических мероприятий и строительных работ по замене и восстановлению элементов жилого здания, объектов внешнего благоустройства и иных связанных с жилым зданием объектов недвижимости или их частей с целью восстановления их ресурса, а также улучшения эксплуатационных показателей.
1.5.Расходы по проведению капитального ремонта общего имущества жилого дома несут:
- граждане, имеющие в собственности квартиру по различным основаниям (приватизация, дарение, наследование, купля-продажа и т.д.);
- органы местного самоуправления, государственные органы и иные организации - за граждан - нанимателей жилых помещений соответственно в муниципальном, государственном и ведомственных жилищных фондах.
1.6.Решение о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома принимается собственниками жилых и нежилых помещений на общем собрании.
1.7.Формирование средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома осуществляется на основании жилищного законодательства, нормативных правовых актов органов местного самоуправления и решений собственников жилья и нежилых помещений дома.
2.Определение объемов производства продукции (работ, услуг) по капитальному ремонту
2.1.Планирование капитального ремонта осуществляется управляющей организацией в следующем порядке:
1) Составляется предварительный план капитального ремонта аналитическим методом - путем сравнения "нормативных" и "фактических" межремонтных периодов.
2) Предварительный план работ подлежит уточнению и корректировке исходя из технического состояния и режима эксплуатации здания и его элементов, определяемых методом технического обследования и характеризующихся физическим износом здания и его элементов.
2.2.Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее - системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. В значительной мере на уровень физического износа жилых зданий влияет качество технической эксплуатации данных объектов (периодичность и своевременность проводимых ремонтных работ).
Правила оценки физического износа жилых зданий приведены в ВСН 53-86(р), утвержденных Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 24.12.86 N 446, согласно которым физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1-71 ВСН 53-86(р). Пример расчета физического износа системы центрального отопления приведен в приложении 1.
2.3.За основу аналитического метода составления плана капитального ремонта принимаются:
- данные техпаспортов жилых домов или других документов по учету технического состояния жилых домов и их элементов о сроках ввода дома или его частей в эксплуатацию, о сроках проведения последнего капитального ремонта (реконструкции), в соответствии с которыми определяются фактические показатели межремонтных периодов;
- показатели минимальной продолжительности эффективной эксплуатации элементов жилых зданий до капитального ремонта (замены), приведенные в ВСН 58-88(р), которые устанавливают периодичность проведения капитальных ремонтов по видам элементов здания, обеспечивающую эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента постановки на реконструкцию.
2.4.Уточнение и корректировка плана капитального ремонта осуществляется в следующем порядке. По каждому включенному в предварительный план объекту 1) указывается объем работ в натуральных показателях, который устанавливается на основании данных ведомостей дефектов, составляемых в результате натурных (визуальных и инструментальных) обследований, и 2) определяется его физический износ.
При этом:
а) Если с момента завершения строительства (капитального ремонта) объектов до момента их постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию) были обеспечены их эффективная эксплуатация со стороны исполнителя (заключающаяся в своевременном проведении текущих ремонтов), нормальный режим эксплуатации со стороны потребителей (заключающийся в соблюдении правил пользования жилыми помещениями и т.п.), то объем капитального ремонта в предварительном плане является "условно максимальным" (поскольку определен исходя из минимальной продолжительности эффективной эксплуатации здания до капитального ремонта), который может быть сокращен, если по результатам оценки физический износ жилого дома и (или) его элементов составит менее 60%, и соответственно исключен из предварительного плана капитального ремонта.
б) Если в межремонтный период не была обеспечена нормальная и эффективная эксплуатация зданий, то запланированный предварительно объем капитального ремонта подлежит корректировке в сторону его увеличения по результатам технического обследования объектов и определения их физического износа в размере 60% и более.
2.5.Порядок составления плана капитального ремонта по элементам многоквартирного дома показан на примере, приведенном в приложении 2 к настоящему Положению.
2.6.Предложения на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме о сроке начала капитального ремонта, необходимого объема работ, стоимости материалов, других затрат и оплате расходов на капитальный ремонт вносит управляющая организация.
3.Формирование стоимости капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома
3.1.Стоимость капитального ремонта на планируемый объем работ, определенный в порядке, изложенном в п. 2 настоящего Положения, формируется в порядке, аналогичном разработанному для определения стоимости строительной продукции, на основе методических и нормативных документов, предусмотренных сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве.
В этих целях используется "Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ", утвержденная постановлением Госстроя от 05.03.04 N 15/1.
3.2.Размер платы на капитальный ремонт жилья устанавливается общим собранием собственников жилых и нежилых помещений на 1 м2 общей площади в месяц, как правило, на 1 год и не должен превышать федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения.
4.Формирование и использование средств на капитальный ремонт общего имущества жилых домов
4.1.Для накопления средств на капитальный ремонт жилищного фонда управляющая организация формирует фонд капитального ремонта, ведет учет поступления и расходования средств на выполнение работ по каждому жилому дому, осуществляет ведение субсчетов по каждому многоквартирному дому для учета на этих счетах платежей собственников жилья на капитальный ремонт и расход этих средств.
4.2.Средства фонда капитального ремонта имеют строго целевое назначение - оплата работ по капитальному ремонту общего имущества жилых домов и хранятся на специальном счете.
4.3.Средства фонда капитального ремонта не изымаются в конце года, а накапливаются и используются в последующие периоды.
5.Заключительные положения
5.1.При формировании бюджета района предусматриваются расходы на финансирование работ по капитальному ремонту муниципального жилищного фонда (сданного в наем, аренду) исходя из федерального стандарта стоимости капитального ремонта жилищного фонда, установленного на соответствующий год.
5.2.Отчисления на капитальный ремонт государственного и ведомственных жилищных фондов (жилья) устанавливаются на уровне федерального стандарта на договорных отношениях, заключенных в соответствии с действующим законодательством между управляющей организацией и собственниками государственного и ведомственных жилищных фондов (жилья).